Wer sein Haus überlassen will, macht sich Gedanken, wie er dieses für sich am besten machen kann.
Er gibt mehrere Möglichkeiten, wie Verschenken, Verkauf, Mietkauf oder Leibrente.
Innerhalb der Familie wird oft das Haus oder die Wohnung oft unentgeltlich übertragen, d. h. verschenkt.
Die Schenkung, oftmals an die Kinder, erfolgt noch zu Lebzeiten der Eltern.
Steuerliche Freibeträge effektiv nutzen
Dadurch lassen sich die steuerlichen Freibeträge ausnutzen, so dass dadurch Schenkungssteuer (und letztlich später) die Erbschaftssteuer gespart werden können.
Die steuerlichen Freibeträge betragen bei Schenkung von Eltern auf Kinder 400.000,-€ je Elternteil.
Alle 10 Jahre kann man neu die steuerlichen Freibeträge ausnutzen.
Hat das Haus / die Wohnung einen Wert unterhalb von 400.000,- € fallen keine Steuern an. Mehrere Schenkungen werden innerhalb der 10 Jahre addiert, so dass man durch geplante Schenkungen die Freibeträge für sich nutzen kann.
Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderungsrechte mindern Steuern…
Oftmals werden bei solchen Überlassungsverträgen auch noch ein Nießbrauch, Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle vereinbart, die dann den Wert der Schenkung noch mindern.
Dadurch können die steuerlichen Freibeträge effektiv genutzt werden.
Ein Rückforderungsrecht kann beispielsweise für den Fall vereinbart werden, dass bei dem Kind finanzielle Schwierigkeiten auftreten, so dass die Zwangsversteigerung des Hauses droht.
Weiter kann ein Rückforderungsrecht vereinbart werden, wenn die Kinder vor den Eltern versterben sollten, die Kindern geschäftsunfähig (beispielsweise durch Unfall) werden oder das Kind sich von seinem Ehegatten trennt.
…und sichern die Eltern ab
Die Vereinbarungen eines Nießbrauchs oder Wohnrechts sichert die Eltern ab, wenn sie weiter in dem Haus wohnen möchten oder bei vermieteten Häusern weiter die Miete erhalten möchen.
Diese Vereinbarungen werden im Grundbuch eingetragen, so dass dadurch selbst bei einem Verkauf des Hauses diese Rechte erhalten bleiben.
Die Eltern, denen der Nießbrauch zusteht, erzielen aus der Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 EStG.
Die Eltern können im Falle der Vermietung die AfA für das Gebäude wie zuvor weiter in Anspruch nehmen.
Die Eltern sind zudem berechtigt, die von ihnen vertraglich übernommenen und tatsächlich getragenen Aufwendungen als Werbungskosten abzuziehen.
Bei der Überlassung von Haus oder Wohnung der Eltern auf die Kinder fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.
Weitere Informationen finden Sie unter:
Die Aufgaben eines Notars
Schenken zu Lebzeiten